ワンルーム不動産投資はやめとけ？新築ワンルーム不動産投資は儲からないやばい裏側

不動産投資これから始めようとする方でまずとりかかりやすいのが、ワンルームマンション投資でしょう。

ただ、世間で不動産投資で失敗している方の多くの場合、ワンルームマンション投資（特に新築ワンルームマンション投資）で失敗しています。

ワンルーム不動産投資はやめとけ？

不動産投資の初心者にとって始めやすいワンルームマンション投資ですが、意外とワナがたくさんあります。

不動産売買の営業をしている立場からしても、一棟物件より、ワンルームマンションのほうが、買える属性の方が多いので販売しやすいという側面もあります。

一棟ものの投資より金額がはるかに安く、融資も出やすいので、少なくない人がワンルーム不動産投資の落とし穴にハマり、「ワンルーム不動産投資はやめとけ」となってしまうのです。

もちろん、成功者も多くいるのでワンルーム不動産投資でも参入しても正しく投資を行えば成功する確率は十分あります。

注意すべきポイントを解説していくので、これからワンルーム不動産投資を始めようとしている人は注意してください。

新築ワンルーム不動産投資は儲からない?やばい裏側

なぜ新築ワンルームの不動産投資は儲からないのでしょうか。

裏側の話として、短期的な利益しか考えない営業マンに当たってしまうと、物件購入のデメリットを隠し、老後の年金問題に絡めるなどあらゆる角度からメリットを説明され、やばい契約に向かってしまうのです。

以下のような条件の物件を紹介されたとして、一つ一つセールストークの中の注意点を解説していきます。

不動産営業マン

こちら都心にある駅徒歩10分の新築マンションで、価格2500万円の物件を弊社提携の銀行ですと全額ローンで購入することができます。

ローンの返済は入居者からの家賃で返済できますし、月々3,237円の不労所得を得ることができます

不動産に無知な方は、この説明だけを聞いただけで買いたいと思ってしまうかもしれません。

よくある不動産営業マンのセールストークを引用していきます。

しかし、実際には本来かかる費用があるので、その部分を含めて収支計算をしなければなりません。

合計すると、145万7,476円/年ですが、家賃収入が105万1,200円/年ですので、406,276円/年（毎月33,856円）の赤字になってしまいます。

ローンを払い続ければ資産が手に入る？

不動産営業マン

毎月3万円払い続けると、35年後ローンの支払いが終わります。そうすると2500万円のマンションという資産があなたの手元に残ります。

毎月たった3万円払うだけで、2500万円の資産が手に入るんですよ！

まず、毎月3万円の支払いを続けるだけで2500万円の資産が手に入るのは、あくまでも不動産価格が今後35年間下がらなかった場合の話になります。

残念ながら東京の超がつくほどの都心でない限りは、年月と共に例外なく不動産価格は下がっています。

今回の例でいうと、新築時2500万円で購入した物件は35年経った後は、1000万程の物件価格に下がっていると予想されるでしょう。

資産どころか、負債を買ってしまったことになるんです。

新築ワンルームマンション投資が成功するロジックが成立するには、不動産価格が下がらないことが前提。

購入時よりも高く売れたという方は、2011年〜2015年に購入にした人が大半です。

株価と不動産価格は連動していると言われていますが、2011年頃の8,000円台だった日経平均株価は2021年末頃には30,000円台となり約4倍になりました。

株価に連動する形で、不動産価格は平均で2倍以上高騰しました。

今後日経平均が50,000円台になると、不動産価格が値下がりしないという状況になっていきますが、そのような未来はなかなか想像しにくいのではないでしょうか？

仮に、そのような未来を想像して身銭を切って投資をしているのなら、素直に株を買っておいた方がいいんじゃないかという話になってしまいます。

団体信用生命保険の

不動産営業マン

毎月3万円のマイナスとなりますが、こちらのローンは団体信用生命保険がついてます。

もしご自身の身にもしものことがあっても保険でローンの残債を全額を支払ってくれますし、マンションはそのままご家族に相続することができます。老後の資産形成をしながら生命保険代わりになるんです！

団体信用生命保険をつけてローンを組むこと自体は、リスクに対する保険として価値のあるものだと思います。

例えば、男性の方で不動産屋投資をされていて、その方が結婚していたとしましょう。

もしご本人にもしもの事があった場合は、物件の所有権とローン返済が全て奥さんに移ります。

不動産からの家賃収入があるにせよ、多額のローンの返済を負わせてしまうことになります。

団体信用生命保険に加入していれば、保険でローン返済をすべて一括で行い、無借金の物件を奥さんに渡せる事になるのでよい制度と言えます。

ただ、これを生命保険の代わりに使うのは疑問が残ります。

仮に2500万円の生命保険を掛け捨てで入るなら20代の方なら月々2,250円（20年更新）で入れるネット保険などありますよね。

投資の機能と保険の機能は区別して検討されると効果の高いものが選べるでしょう。

確定申告で節税できる？

不動産営業マン

毎月出る赤字の部分は毎年確定申告をすることで、所得税の還付を受けられるのでリスクは無いですよ。

毎月の赤字部分は税還付を受けれるということについてですが、不動産収入が赤字だった場合、赤字額を給与所得と相殺できる仕組み（損益通算）があります。

実質節税として効果があるのは年収1,200万円以上（課税所得が900万円以上）の方です。

課税所得を低く申告できるのは、高収入の人のみ。

それ以下の年収の方は赤字部分を補填できるほどの税還付はありませんので、ご注意ください。

家賃保証があるので、ワンルーム不動産投資でも収入は保証される？

不動産営業マン

弊社で家賃保証(サブリース)しますので、空室が出ても収入は保証されますので安心してください。

毎月の家賃保証(サブリース契約)って聞こえはすごく良いのですが、実際は手数料として、家賃の10%程かかる場合が多く、結果として収入が減ることになります。

※ローン期間中ずっと保証してくれるわけではなく、契約書を見ると小さく『5年毎に周辺の家賃相場に合わせて補償額を見直す。』と記載があったりします。

よく考えたら当然の話で、家賃は新築時の家賃を築20年になっても維持できるはずがなく、確実に下がってしまいます。

新築時と同等の家賃保証を続けていたら不動産会社が倒産してしまいます。

ですので、サブリース契約は、数年経つと家賃の見直しが入ったり、契約終了となるリスクを考えなければいけません。

銀行の審査が取っているから安心できるはウソ？

不動産営業マン

銀行の審査も通ってる物件です。銀行も物件の資産性と収益性を評価して融資を出しますので、もしダメな物件でしたら、そもそも銀行も融資を出しませんので、その点物件はご安心ください

「銀行の審査が通ってるから安心」というトークは、確かに説得力があるように思えますが、実際は銀行と不動産会社は言い方は悪いですが「グル」になっています。

銀行は対象不動産の資産性や収益性に融資しているのではなく、買主の給与収入と不動産会社の信用と実績を担保に融資を出しているのです。

どういうことかというと、もし購入した不動産から毎月赤字が出ていたとしても、「買主が会社員である限りはお給料から補填できますよね？」って事ですし、もし赤字が膨らみ続けて自己破産して物件を売却する事になっても、不動産会社が最終的には買い取って(すごく安い価格ですが)くれますよね？っていう構図になっているんです。

つまり、銀行は貸し倒れのリスクが少なくできるので、物件の資産性や収益性が低かったとしても融資をしてくれるわけなんです。

銀行も商売ですから、なんとかお金を貸し出す先をこうやって作っているわけなんですね。

ワンルーム不動産投資は儲からないやばい裏側に注意しよう

新築ワンルーム投資についての注意しなければいけない部分を説明してきました。

すべてのワンルームマンション投資がダメというつもりはなく、ご自身でしっかりリスク管理をして成功している方もいるのは事実。

投資で失敗している方の傾向としては、営業マンが良い方だったから、熱心だったから、パンフレットもしっかりしていて、会社も大きい会社だったからなど、投資の中身ではなく、それ以外の要素で購入を決断している方が多いです。

投資はすべて数字で表せますし、購入する前からこの数字は自分で出すことができ、しっかり自分の目でこの数字を判断するのが大事になってきます。

不動産に限らず数字で見るを心がけて物事を判断してください。