不動産投資の融資のイロハ！オススメ銀行選びや融資期間は？

不動産投資を始めるにあたって、現金で購入した方がいいのか？それとも銀行融資を使った方がいいのか？は、不動産投資をする目的によって違ってきます。

副収入を得るため、本業として取り組むため、節税目的、保険代わり、年金代わり、相続対策の為など不動産を購入する方の理由はさまざま。

不動産投資に融資は必要？

結論からいうと、規模拡大を狙うには、銀行融資を使うのは必須です。

銀行融資を使う一番大きな理由としては、レバレッジが効くこと。

株式やFX、仮想通貨など投資商品は世の中にたくさんあります。

が、数ある投資の中でも銀行からお金を貸してもらえて、そのお金で投資ができるものとしては、不動産投資がもっとも優れています。

不動産投資の融資は悪いもの？

ただ、融資は言い換えると銀行からの借金ですので、借金と聞いて怖いイメージを持たれる方もいるでしょう。

大前提として借金=悪ではありません。

世の中には「良い借金」と「悪い借金」と言われるものがあります。

不動産投資の融資は良い借金？

良い借金の代表例が、事業の為の融資や不動産融資が該当します。

みなさんがお勤めの会社でも決算書を見たら、銀行からの融資を受けているのではないでしょうか。
事業にかかる人件費・設備費・仕入れ費用などかかるコストに対して、売上リターンが見込めると判断すれば銀行は融資をしてくれます。

不動産投資でも、物件の購入費用に対して、物件の土地建物の価値・毎月の家賃収入で回収ができるかなどを銀行が総合的に判断して融資を出してくれます。

もし、融資を受けずにコツコツ貯金しながら、必要な資金を作るとしたらリスクは少なく安全かもしれませんが、とてつもない時間がかかってしまいます。

融資を受けるとお金を貯める時間を短縮できるというプラスの利点も挙げられます。

池田社長

人生の時間は有限です。短期間で事業規模や不動産規模を大きくしたい方にとっては、融資という武器を使うべきです。

悪い借金とは？

逆に悪い借金は、高価なバックや時計をクレジットカードのリボ払いで買ったり、キャッシングしてギャンブルに使ったりなどがあります。

ギャンブルで勝ち続けていれば、良い借金ですがまずないですよね。

さらには、マイホームや車をローンを組んで買うことも自分の財布のお金を増やしてくれないことになるので悪い借金になってしまいます。

銀行視点でみると、マイホームや車をローンで買っている方は、負債を既に持ってしまっているという評価になってしまい、不動産融資を組む際のマイナス点になってしまいます。

不動産投資の融資で重要なことは？

銀行融資そのものが良い悪いではなく、借りた後の毎月の返済が収入の範囲内に収まっているかどうかなどの数字を見るべきです。

毎月、キャッシュフローをコントロールできるかどうかが融資を受ける上で一番大事な要素となります。

借金をする＝キャッシュフローをコントロールする力を身につけると解釈していき、不動産投資も事業としてしっかり取り組んでいくのではあれば、融資を受けても問題ないでしょう。

その繰り返しで、恐怖心を克服し、キャッシュフローをコントロールする力が身につき、大きな投資に踏み込んでいけるようになります。

不動産投資の融資のコツ

不動産投資融資で頭金を抑える

まず、融資を使う事によって、頭金を多く残すことができます。

不動産投資は、購入して終わりではありません。

その後は賃貸経営が始まります。
一度入居者が決まり常に満室経営ならあまり気にする必要はありません。

しかし、退去の方がいる都度、部屋の修繕やリフォーム代などがかかってきます。
物件購入に全てのお金を使ってしまっていると、こういった臨時の支出に対応ができないので、ある程度の資金が必要になってきます。

先ほど説明した頭金をなるべく使わないと言っている部分は、投資拡大するスピードにとってとても重要な要素です。

「通常不動産を購入する際の銀行ローンは、頭金2～3割いれてください。」という金融機関が多いです。

例えば、自己資金3000万円あったとして、5000万円の物件を購入するシュミレーションしてみます。
頭金20%ですと1000万円、これに購入諸費用（登記費用、仲介手数料、火災保険、不動産取得税など）がかかります、目安として400万円（物件価格の8％相当）が想定されますので、合計1400万円です。
この想定でいくと、同じ条件の物件を購入できるのは2棟までです。
仮に頭金10％ですと500万円+諸費用400万円の900万円となり、購入できる物件数は3棟となります。
頭金5%ですと、4棟～5棟購入できるようになり、フルローンですと、6～7棟購入できる計算です。

このように金融機関の融資条件によって、必要な頭金の額が違います。
必要な頭金が20%とフルローンでは同じ自己資金でも家賃収入が3倍以上の差になってしまいます。

不動産投資融資の返済期間を伸ばす

次に大切なのが、ローン期間を長くして返済比率を下げることになります。

金融機関によっては、残存の法定耐用年数しか融資期間を組まない金融機関が多いです。

例えば、木造築12年の物件ですと、22年-12年=10年となり、融資期間10年となってしまいます。

不動産投資融資の返済比率を下げる

一部の金融機関では、この残存法定耐用年数を無視して30年や35年のローンを組んでくれる金融機関もあります。

こういったローンを組んでくれる金融機関は不動産投資初心者向けの金融機関になります。

仮に、5000万円をフルローン 元利均等返済で金利3%の条件で融資を受けるとしたら、融資期間を長くする。

• 融資期間 30年：48万程度/月
• 融資期間 10年：21万程度/月

毎月の返済額が少なくなり、その分手元に残る家賃収入は多くなります。

この様に、1棟目、2棟目の物件購入を検討されてる方向けの融資として、アパートローンという名のある程度パッケージ化されたローンが用意されてますので、頭金を少なく、且つ毎月のキャッシュフローを多く残す為に向いているローンになります。

不動産投資融資にオススメな銀行は？

不動産投資初心者向けの代表的な銀行は、次が挙げられます。

金融機関へは、ご自身で物件資料と収入状況を説明する資料（源泉徴収票や確定申告書など）を持ち込んで窓口で相談するのも良いですが、初めのころは不動産会社から取引のある金融機関をご紹介していただくようにした方が、スムーズに審査に進むことも多いです。

池田社長

特に会社員をされている方は、銀行窓口が空いている平日の時間帯に行くことが難しいことからも、ある意味不動産会社を上手く使いましょう。

融資で買うべき不動産投資物件

先ほど挙げた初心者向けの金融機関は、物件価格に対して土地値が高く出ている物件に対して融資をする傾向があります。

よく土地積算比率が高い物件と言ったりしますので、そちらの言葉も覚えておいてください。

土地値が高く出る物件というのは中古物件が多いです。

理由は簡単。

建物の価値は新築の状態が一番高いのですが、年数が経つと減価償却によって価値は徐々に下がっていきます。
しかし、土地の価値は減価償却されませんので、土地値は基本的に新築時と変わりません。
築年数が経つにつれて物件価格が下がりますが、土地値は変わらず、結果として土地積算比率が高くなるという仕組みです。

また、築年数が経つことによって、物件価格の下落と家賃の下落が起きますが、物件価格の下落幅の方が家賃のそれより大きいので、利回りという点でも中古物件の方が優れています。

詳しくはまた別の記事で解説したいと思いますが、ローンでこれらを購入していると、金融機関からの融資枠を既に使っているとみなされますし、ワンルームマンションなどは土地値もほぼつかないので担保評価にプラスに働きませんので、投資初期段階では避けておきましょう。

結論として、これから不動産投資をしていく方にとっては、高利回りや土地積算比率の高い物件(主に中古物件)を、オリックス銀行や静岡銀行などフルローンに高い形の融資をしてくれる銀行を使い購入していくところからスタートしていくのが良いと言えます。