不動産投資ローン審査の条件や押さえたいポイント！不動産投資ローンのメリット・デメリット、金利について

不動産投資にあたって、現金で購入するか？金融機関からの融資を受けてローンで購入すべきか？

購入する方の属性や預金、購入予定の物件により、正解は違います。

不動産投資のローンとは？

不動産に関するローンには色々ありますが、不動産投資のローンはアパートローンとなります。

そもそも不動産に関するローンにはどのような種類があるのかをご説明しましょう。

住宅ローン

自分で住むための不動産購入に使うローンです。
フラット35など代表されるローンで、審査基準が比較的緩く、年収300万円台の方でも使うことができます。
現在の金利は0.3～2%などかなり低金利です。

アパートローン

不動産投資で規模拡大を狙う方が使うローンで、住宅ローンより審査は厳しくなります。
金融機関毎に審査基準は変わりますが、1番緩い審査基準の金融機関で年収500万以上の方が対象となります。
融資限度額は年収の10倍〜20倍とする金融機関が多いです。
現在の金利は、1%～4%台と住宅ローンよりやや高めの金利になっております。

事業性ローン

既に数棟不動産を所有している投資家が、アパートローンの限度額まで融資を受けている場合、次に各金融機関から不動産事業としての融資を受けるローンを指します。
ご自身が保有してる物件の資産性、収益性、本人の与信情報、購入しようとしている物件の情報など、総合的に判断して、その方が取り組んでいるしている不動産事業に金融機関が融資を出すということになります。

池田社長

ローンと聞くと借金ですので、怖い印象を持たられる方も多いと思いますが、上手に利用することで、少ない自己資金で大きな利益を生み出すことも可能です。

不動産投資ローンなしはおすすめしない？

会社員は信用力を使って、金融機関からのローンを使った不動産投資をおすすめします。

よほどの資金力があり節税が目的で不動産を購入したいのであれば、現金購入が良いでしょう。

しかし、純資産1億以上ほどの資金力があり、現金購入できる方は世の中でも非常に少ないですよね。

不動産投資ローンなしは手元に資金が残らない

不動産は、安い買い物ではありません。

多くの人にとっては「不動産購入＝マイホームの購入」で、一生に一度の大きな買い物となるはずです。

投資目的で不動産を購入する方も、数千万円～数億円という額を一度に動かすことになるので、現金で行うのはなかなか多くの人ができることではありません。

不動産投資ローンを活用すると、少ない自己資金で高額な不動産を購入することができます。

少ない自己資金で購入できるということは、手元に資金を残しておけます。

池田社長

不動産を運用していくには、空室が出た際のリフォーム代や、室内のエアコン・給湯器の交換やなど突然発生する出費にも対応していかなければなりませんので、手元にある程度資金を残しておくことが大事になります。

不動産投資ローンなしはチャンスを逃す

購入資金を預金しながら貯めていくとなると、購入までとてつもなく長い時間がかかってしまいます。

これは購入するにあたっての機会損失が起こっている状況。

良い物件というのは、ずっと市場に残っているわけではありません。

池田社長

良い物件を購入できるかどうかは、スピード勝負になってきます。

現金を貯めていないから買えないというのではなく、買うために不動産ローンを活用して購入のチャンスをものにしていきましょう。

不動産投資ローンを組めば団体信用生命保険への加入

違う視点で見ていくと、団体信用生命保険への加入ができるメリットもあります。

不動産ローンの契約者に万が一のことがあれば、残りの借入額の返済ができなくなってしまいますよね。

団体信用生命保険に加入していれば、不測の事態に残りの借入額の返済を保険会社が肩代わりしてくれます。

つまり、配偶者の方や、お子様などに無借金の不動産を相続させることができるのです。

この制度のおかげで、不動産投資が単なる投資だけではなく、生命保険の位置付けで取り組むことができます。

不動産投資ローンの金利

ローンを組む際に必ず気になるのが金利の部分です。

一言に金利と言っても、変動金利や当初固定金利、全期間固定金利など細かく分かれていきます。

本記事では、変動金利と固定金利の大きく2つに分けてご説明していきましょう。

不動産投資ローンの変動金利

変動金利とは、その名の通り、借入期間中に金利（適用金利）が変動するタイプの金利です。

金利は常に変動するわけではなく、金融機関が短期・長期プライムレートを元に適用金利を見直しをしています。

短期プライムレート

金融機関が業績の良い最優良企業に対して資金を貸し出す際の最優遇金利のうち、１年未満の短期貸出金利のことを指します。

長期プライムレート

金融機関が業績の良い最優良企業に対して資金を貸し出す際の最優遇金利のうち、1年以上の長期貸出金利のことを指します。

住宅ローンでは短期プライムレートをもとに金利を見直し、アパートローンでは長期プライムレートを採用することが多いです。

ただし、適用金利が変更されたとして、すぐに月々の返済額に反映されるわけではなく、一般的に5年間は返済額は変わりません。

見直し後の返済額は、上昇した場合でも以前の返済額の最大1.25倍とするルールがあるので、突然返済額の負担が大幅に増えることはないようになっています。

不動産投資ローンの固定金利

固定金利には、金利を一定期間固定する当初固定金利と、全期間固定する全期間固定金利の2種類があります。

2つを比較すると当初固定金利の方が金利が低く設定されており、固定期間が短いほど金利が低くなるようになっています。

固定金利期間は2年、3年、5年、10年、20年などがあり、最初にどの期間固定するかを選びます。基本的に固定期間が終了すると変動金利になります。

短期で売却する可能性がある方は、固定期間を5年とするなど短期タイプをおすすめします。

池田社長

ご自身の資産形成の計画に合わせて金利の種類を選んでいきましょう。

不動産投資ローンのシミュレーション

不動産投資するにあたって、ご自身で収支のシミュレーションすることは、非常に大切なスキルとなります。

物件の収益性を把握する

不動産物件における収益性とは、購入物件がもっている稼ぐ力を表します。

しかし、表面利回りだけをシミュレーションして購入してはいけません。

実際には表面利回りから、毎月の管理費、修繕積立金、固定資産税などの経費を引いたものが実質利回りといい、実質利回りからローンの返済をしていきます。

池田社長

厳密に計算していく必要があります。

購入した当初の収支が10年、20年続くわけではありません。

一つ例を挙げると、家賃下落率です。家賃は築古になるにつれて下落していきます。

下落率は都心好立地の物件ですと年0.5％、一般的には年1％の下落率で計算してシミュレーションしておくとよいでしょう。

その他、一棟ものの物件ですと5～10年に1回は外壁塗装などの大規模修繕も必要になります。それに備えて資金を計画的に準備しておく必要もあります。

売却のタイミングをはかる

売却のタイミングをシミュレーションにも組み込むことは大切です。

物価が上昇していて分かりやすい売却のタイミングが来ているのだと分かりやすいのですが、それ以外にも検討すべき売却のタイミングがあります。

• 物件が法定耐用年数を超えてしまい、減価償却がとれなくなるタイミング
• 大規模修繕が必要になる時期など収支に大きく影響をあたえるタイミング

ポイントとなる時期が購入の何年後に来るのかなどを購入前に把握することにより、適切な売却のタイミングを測ることにつながります。

不動産投資ローンはいくらまで借入可能？条件は？

金融機関の審査基準も異なるため、明確な数値を提示することができませんが、アパートローンの借入可能額は、一般的に年収の10倍～20倍と言われています。

ローン借入可能額を決定するのに、金融機関は主に以下の3つの項目について審査しております。

それぞれの項目を総合的に判断して、融資可能額などを決定しているのです。

属性

属性とは、融資を受ける方の家族構成、勤務先の情報や年収などを指します。

家族構成としては一般的に単身者よりも既婚者の方が審査が通りやすいと言われています。また子供の数なども審査に影響してきます。

勤続年数も長いほど、収入の安定性が高く返済能力が高いと判断されるでしょう。

また、多くの金融機関で年収の500万以上の方を対象に融資を組むケースが少なくありません。

年収も大事ですが預金額も対象になりますので、十分な預金がある方も返済能力が高いと判断されます。

与信力

次に与信力として、これまでのクレジットカードやカードローンなどの返済履歴、携帯電話料金などの滞納遅延がないかなどが調べられます。

仮に信用情報に傷がありますと、審査で借入可能額が減額されたり、落とされたりするので注意しましょう。

他にも既に組んでいるローン、例えば家や車のローンなどある方も審査に影響してきます。

物件の資産性と収益性

金融機関は積算評価法を用いて物件の資産性を、収益還元法を用いて収益性を測ります。

積算評価法

積算評価（原価法）は、同じ不動産を再び購入すると仮定した際の原価を計算し、建物の劣化部分を差し引きます。

また、土地は減価償却されないので、築古物件でも土地値の評価が高いと積算評価が高くなります。

収益還元法

収益還元法はその名の通り、物件の収益性が評価に影響します。

アパートローンは投資用不動産を担保にして融資を行います。

収益性が高い＝家賃収入により返済が円滑に行えると判断されるので、プラスに評価されます。

不動産投資ローンの審査を通過するには？

ローン審査の通過しやすさは、金融機関それぞれで条件が違ってくるので、いくつかの代表的な金融機関をピックアップしました。

池田社長

傾向として、個人の属性が良いほど融資条件が良い傾向となっており、より選択肢の幅が広くなっていくことがわかりますよね。

不動産投資ローンの審査を通過しやすくするために

年収や勤務先はすぐに変えれるものではないので、その他で押さえておきたいポイントを紹介していきます。

自己資金を多く貯めておく

具体的にプラス評価にするポイントとして、一つ目は自己資金を多く貯めておくことです。

自己資金があるということは、金融機関からそれだけ収支に余裕があると評価されます。

ローンの額も低く抑えられるため、貸し倒れのリスクが減ることからも、プラス評価になるのです。

大前提として、金融事故を起こさないことが大切。

金融事故があると、どれだけ属性の良い方でも、お金にルーズな人として見なされ融資審査を落とされます。

現在ローンなど借入が自体が悪いわけではなく、しっかり返済計画にしたがって返済をしている事実があれば審査に通る可能性は十分にあるので安心してください。

ローンをへらす

次に、現在のローンをなるべく減らしておくことです。

ローンの残債があると、その分借入可能額の減額につながってしまいます。

住宅ローンや自動車ローン、ショッピングのカードローンなど、不動産以外のローンがある場合は、繰り上げで返済するなどローンの残債を減らすことをおすすめします。

物件選定

物件選定も審査に影響します。

借入可能額の項目でもお話した通り、収益性の高い物件は返済能力が高いと判断されるためプラスになります。

積算評価では、都心好立地ですと資産性の高い物件と評価されやすいでしょう。

築古物件でも建物価格に対して土地値割合が高く出る物件は、担保価値が出るため、金融機関としてもリスクが少ない物件として評価が出やすいです。

不動産会社からの紹介

最後に、不動産会社から金融機関を紹介してもらうことです。

不動産投資ローンを組む際は、不動産会社と提携している金融機関を紹介してもらう方が、ご自身で金融機関に物件を持ち込むよりも、好条件で融資を通してくれる可能性が高くなります。

これは、金融機関も実績のある不動産会社としか提携しないことからも、◯◯不動産からの紹介物件・お客様なら安心して融資ができると判断するためです。

不動産投資ローンを検討される方は、ぜひ不動産会社からの紹介をご活用ください。